La Tunisie a entamé depuis plus
d’une dizaine d’années, un vaste programme de réformes économiques visant la
réhabilitation des mécanismes de marché et l’ouverture de son économie sur
l’extérieur, avec pour objectif de développer l’initiative privée et
d’atteindre de nouveaux paliers de croissance permettant d’intensifier les
créations d’emplois et d’améliorer le niveau et les conditions de vie des
populations.
Ces réformes qui ont
pratiquement concerné tous les domaines, et en particulier, le cadre
réglementaire, la fiscalité, les prix, le commerce extérieur,
l’investissement, le système des incitations, le système bancaire et
financier en général et le secteur de l’habitat, ont permis de renforcer la
compétitivité et de changer le paysage économique du pays, tout en réalisant
des acquis importants au plan du développement économique et social. Elles
ont crée un contexte macroéconomique favorable marqué, au cours du IXème
plan de développement économique (1997-2001) par la réalisation d’un taux de
croissance moyen annuel du PIB de l’ordre de 5,3%, la baisse de l’inflation
de 8,1% en 1987 à 1,9% en 2001 ; la sauvegarde des équilibres financiers, à
travers la rationalisation des dépenses publiques et la limitation du
déficit budgétaire moyen à un niveau de 2,8% ; et le maintien d’un taux
d’investissement élevé, de plus de 26% en 2001, réalisé pour plus de la
moitié par le secteur privé.
Ces résultats d’ordre économique ont été accompagnés par d’importantes
réalisations au plan social qui se reflètent essentiellement à travers la
forte amélioration de l’indicateur de développement humain, l’élargissement
de la classe moyenne, le quasi triplement du revenu par tête qui est passé
de 1050 dinars en 1987 à 2978 dinars en 2001, l’amélioration des conditions
de vie des populations et, en particulier, des conditions de logement tant
sur le plan quantitatif que qualitatif. Dans le cadre du Xème plan, le
Gouvernement entend consolider les résultats appréciables ainsi enregistrés
et poursuivre les initiatives destinées à améliorer les conditions de vie
des populations. Ce plan prévoit un taux de croissance moyen de 5,3% par an
et assigne au secteur de l’habitat un rôle primordial dans la réalisation de
cet objectif. En effet, la part des investissements du secteur de l’habitat
dans le PIB devra passer de 4,2% à 4,5% en moyenne par an. Dans ce contexte,
le Gouvernement entend encourager les investissements dans ledit secteur qui
a une incidence significative sur la croissance économique, l’amélioration
des conditions de vie et la réduction de la pauvreté.
Politique en matière d’habitat
La définition et la mise en œuvre de la politique de l’Etat dans le secteur
de l’habitat incombent au Ministère de l’Habitat, de l’Equipement et de
l’Aménagement du Territoire. Ce secteur a été l’objet d’une attention
constante et soutenue du Gouvernement en raison du rôle important qu’il joue
dans l’amélioration des conditions de vie des populations et de ses effets
d’entraînement sur les autres secteurs de l’économie. Dès le début des
années 70, l’Etat a mis en place une politique d’intervention directe dans
le secteur qui visait avant tout à faire accéder le plus grand nombre de
ménages à des logements en adéquation avec leurs besoins et/ou leurs moyens
financiers.
Cette politique dont la mise en
œuvre a nécessité la création des principaux intervenants dans le secteur a
permis un accroissement substantiel du parc national de logements, la
réhabilitation de l’habitat ancien et la réduction substantielle du taux
d’incidence des logements précaires entre 1975 et 1994. Les nombreuses
mesures prises au cours de ces années pour assurer la promotion du secteur
ont permis de mettre progressivement en place un cadre réglementaire,
législatif et institutionnel propice à la réalisation des objectifs assignés
au secteur.
Des mesures ont également été
prises pour permettre de traduire dans les faits le souci constant d’un
renforcement de l’intégration et la cohésion sociale des ménages et le
soutien aux catégories sociales défavorisées. Ces orientations de la
politique du Gouvernement procédaient, dans leur ensemble, de la volonté de
mobiliser toutes les potentialités du pays vers la réalisation des objectifs
économiques nationaux, en privilégiant les principes de solidarité sociale,
d’égalité des chances pour une vie saine et sure.
En 1986, l’Etat a adopté une nouvelle stratégie de développement du secteur
en amorçant son désengagement progressif et en favorisant une plus grande
implication du secteur privé et une plus importante prise en charge des
coûts d’intervention par les bénéficiaires. Les instruments d’exécution de
cette stratégie ont été concrétisés par la création de la Banque de
l’Habitat à travers la transformation de la CNEL en banque de dépôt, la
promulgation de la nouvelle loi de promotion immobilière, le code des
investissements et le code de l’urbanisme et de l’aménagement du territoire.
Ces mesures ont été complétées par la création, la restructuration ou le
renforcement des institutions intervenant dans le secteur, dans les domaines
de la viabilisation de terrains, la construction de logements et le
financement de l’habitat. Par ailleurs, dans le cadre de la préservation de
l’environnement et du riche patrimoine architectural du pays, l’Etat a mis
en place des mécanismes institutionnels et réglementaires ainsi que des
incitations permettant d’encadrer la promotion immobilière. Ces mécanismes
fixent des normes strictes en matière d’environnement et d’urbanisme.
Le Gouvernement assigne un rôle très important au secteur privé dans le
cadre de sa stratégie de promotion de l’habitat. En vue d’encourager la
promotion immobilière privée, l’Etat a mis en place le dispositif juridique
devant réglementer cette fonction (loi N° 77-47 du 2 juillet 1977 telle
qu’amendée par la loi N° 90-17 du 26 décembre 1990). Ce dispositif a
introduit une simplification de la procédure d’octroi de l’agrément en
qualité de promoteur immobilier, en instaurant une évaluation transparente
des demandes d’agréments basée sur un nombre limité de critères simples,
relatifs notamment à la capacité technique et financière des postulants. En
raison du caractère simplifié et incitatif du dispositif, un nombre
croissant d’opérateurs économiques privés s’intéresse à la promotion
immobilière. Le nombre de promoteurs immobiliers agrées est passé de 172 en
1970 à 932 en 2002. Il a été par ailleurs procédé à la généralisation de
l’octroi des prêts destinés à l’habitat au niveau de toutes les institutions
du système bancaire.
Au fil des ans, l’Etat s’est employé à parachever la mise en place d’un
cadre institutionnel efficace par la création de nouveaux organismes
spécialisés et complémentaires de ceux érigés au début de l’indépendance à
l’effet de permettre la réalisation des objectifs assignés au secteur.
Parallèlement à la mise en place de ces institutions qui continuent à
intervenir chacune dans le cadre des missions spécifiques qui lui ont été
assignées, le Gouvernement a mis en place un fonds spécial dans le but de
soutenir le financement du logement social. Ce fonds est géré par la Banque
de l’Habitat pour le compte de l’Etat suivant une convention signée avec le
Ministère des Finances.
Les ressources de ce fonds
proviennent d’une contribution patronale de 1% sur la masse salariale et ont
atteint 45 MDT en 2002. Les crédits consentis sur ce fonds sont en faveur
des salariés dont les revenus se situent entre une fois le SMIG et trois
fois le SMIG, pour le financement de logements individuels de 50 m2 ou semi
collectifs ne dépassant pas 65 m2 (FOPROLOS 1) et des logements collectifs
de 75 m2 (FOPROLOS 2). Toutefois, les ressources de ce fonds restent
insuffisantes pour permettre à la BH de faire face à la demande croissante
de logements du type économique et social. En outre, le Fonds National de
Solidarité a été crée en 1990 pour intervenir dans le financement des
opérations d’habitat en milieu rural. D’autres mesures destinées à renforcer
le droit à un logement décent ont concerné la mise en œuvre ou la poursuite
de programmes sociaux spécifiques, ciblant les catégories de citoyens à
faibles revenus, en milieu urbain comme en milieu rural ; parmi ces
programmes, il convient de citer le programme national d’éradication des
logements rudimentaires ainsi que le programme de relogement des habitants
des « oukalas » qui sont des logements collectifs insalubres et vétustes.
La politique engagée par le Gouvernement en matière de promotion du logement
a permis d’enregistrer des résultats appréciables, tant sur le plan
quantitatif que qualitatif. Les investissements importants réalisés dans le
secteur se sont traduits par une amélioration considérable des conditions de
logement pour toutes les couches de la population, un accroissement sensible
du parc immobilier national qui est passé de 1 874 000 unités en 1994 à 2
204 000 unités en 2000, soit une croissance moyenne annuelle de 3,3% et une
augmentation de la contribution du secteur de l’habitat au PIB.
Le Gouvernement entend
consolider les acquis ainsi réalisés en poursuivant la mise en œuvre d’une
politique d’habitat favorisant l’accès à la propriété immobilière de toutes
les couches sociales de la population, en particulier des ménages à faibles
revenus. Dans ce cadre, il est important de noter que la législation
tunisienne a affirmé le droit au logement de la femme qui travaille, au même
titre que son mari et chacun de son coté, aux prêts octroyés par la BH et
les Caisses sociales. Malgré les progrès sensibles réalisés en matière
d’habitat, l’accès au logement des ménages de la classe moyenne et des
classes sociales à faibles revenus demeure insatisfaite et constitue un des
problèmes à atténuer dans le cadre de la programmation du Xème plan.
La demande en logement
La demande de logements est influencée par un certain nombre de déterminants
dont les principaux sont la croissance démographique, l’urbanisation,
l’aspiration des populations à de meilleures conditions de logements et les
habitudes socio-culturelles. La Tunisie compte en ce moment environ 10
millions d’habitants. La population croit au rythme annuel de 1,7% par an. A
ce taux, il est estimé que la population atteindra 10,834 millions à l’issue
de la période du plan en 2006, ce qui se traduira par une pression
supplémentaire au niveau de la demande de logements.
La population urbaine qui représentait 66,5% de la population en 2001 croit
à un rythme moyen annuel de 2,8%. En raison de cette urbanisation accélérée,
ni le secteur privé, ni le secteur public n’arrivent à répondre aux besoins
croissants de logements, notamment en ce qui concerne les logements de type
social et économique. La croissance de la population urbaine va se
poursuivre au cours des prochaines années et il est estimé qu’à l’issue de
la période du Xème plan, près de 70% de la population vivra dans les centres
urbains. L’augmentation de la population urbaine va se traduire par une
pression continue sur la capacité des villes à fournir en nombre suffisant,
les logements répondant aux besoins et aux moyens des différentes catégories
de la population.
Les besoins en logement sont également induits par les aspirations des
populations à de meilleures conditions de vie. Bien que l’offre de logements
se soit considérablement améliorée au cours de ces dernières années, tant du
point de vue quantitatif que qualitatif, il existe encore de nombreuses
habitations qui se trouvent en dessous du standard minimum de salubrité ; en
particulier dans les quartiers à forte concentration de population ou vivent
les populations à faibles revenus. En outre, de nombreuses habitations dans
les zones urbaines sont surpeuplées. Le nombre moyen de personnes par
chambre dans lesdites habitations est supérieur à 2,5 et il est estimé que
près de 25% de la population urbaine vit dans des habitations ayant une ou
deux pièces. La proportion de ménages partageant le même logement est
estimée à 12% dans les zones urbaines.
La demande de logement est également fonction du niveau des revenus, des
prix des logements, du taux d’effort des ménages pour l’habitat, de la
disponibilité des financements bancaires, du niveau des taux d’intérêt des
emprunts hypothécaires, de la rentabilité des placements alternatifs, etc.
Les statistiques disponibles confirment, qu’en moyenne, les dépenses de
logement représentent 22% des dépenses des ménages et qu’environ 20% des
ménages habitent dans des prémices qui ont été louées.
La plupart des ménages en
location aspirent à la propriété, mais sont limités par le niveau de leurs
revenus et l’insuffisance de l’offre de financement pour l’acquisition ou la
construction de logements de type économique et social. Les indicateurs
disponibles se rapportant au coefficient entre les prix des logements et le
revenu des ménages établissent un niveau de l’ordre de 6,3 lorsque l’on
compare les prix médians des logements avec les revenus annuels médians. En
comparaison avec le reste du monde, les mêmes indicateurs s’établissent à
7,8 pour les pays en développement et 3,9 pour les pays développés.
On pourrait ainsi affirmer, sur
la base des précédents indicateurs et toutes choses égales par ailleurs, que
le logement coûte en Tunisie 24% moins cher que dans le reste des pays en
voie de développement et 62% plus cher que dans les pays développés. Les
principales causes du coût élevé des logements semblent se situer à deux
niveaux distincts qui sont l’importance de la charge foncière dans le coût
du logement, de l’ordre de 20% en Tunisie et la faible productivité du BTP
en Tunisie. En effet, selon une étude réalisée par l’ONUDI sur la
compétitivité des entreprises du BTP en Tunisie, la productivité du sous
secteur du BTP serait de l’ordre 0,3m² de gros œuvre par homme et par jour
contre une moyenne de 1,4 m² pour les pays européens. Ces constats
confirment la justesse de l’action des pouvoirs publics visant une
atténuation du problème de la rareté des réserves foncières pour la
promotion de l’habitat et l’amélioration de l’efficacité de l’entreprise de
BTP comme des orientations devant permettre des avancées en matière social
dans le secteur de l’habitat.
En Tunisie, l’accession à la propriété d’un logement se réalise généralement
à l’occasion de la constitution de foyers familiaux. La demande du marché
locatif en zone urbaine est très souvent le fait de jeunes ménages qui ne
peuvent pas accéder à court terme à la propriété d’un logement. Le Ministère
de l’habitat et de l’équipement et de l’aménagement du territoire a établi,
sur la base des contrats de mariages, qu’environ 55 000 nouveaux couples
viennent sur le marché locatif par an. Ce marché reflète également la
demande liée aux besoins saisonniers de l’industrie du tourisme et la
rentabilité intrinsèque des réalisations et acquisitions motivées par les
revenus locatifs.
Sur la base de l’ensemble des facteurs ci-dessus, le Ministère de l’Habitat
de l’Equipement et de l’Aménagement du Territoire a estimé la demande de
logements pour la période du Xème plan à 272 000 unités correspondant à une
moyenne annuelle de 54 400 logements. Celle-ci se décompose de la manière
suivante :
– demande induite par l’accroissement démographique : 202 000
– demande induite par le remplacement de logements vétustes : 53 000
– demande induite par la réhabilitation des quartiers populaires : 17 000
Il faut cependant noter que l’estimation de la croissance de la demande de
logements faite par l’Institut national de la statistique à l’issue du
recensement de 1994 et qui a été confirmée par le recensement de 1999
indique que la demande additionnelle de logements par an sera de 68 000
logements à l’horizon 2005. Cette estimation démontre que les prévisions
retenues dans le cadre de la préparation des objectifs du Xème plan sont de
nature conservatrice, reflétant ainsi un besoin réel d’accroissement de
l’offre de logements.
L’offre logements
L’offre de logements en Tunisie est assurée aussi bien par des structures
publiques que par des opérateurs privés. Au cours du IXème plan (1997-2001),
l’offre de logements a été caractérisée par la construction de 222 500
logements. Les axes principaux de l’offre de logements par les promoteurs
publics ont concerné les besoins en logement de la population à faibles
revenus; l’amélioration des conditions de vie, surtout dans les quartiers
populaires à forte concentration de populations et la réhabilitation des
quartiers spontanés et leur intégration dans l’environnement urbain, la
viabilisation des terrains urbains destinés à l’habitat social.
L’offre de logement du secteur
privé a représenté 86% du nombre total d’unités réalisées dans la période du
IXème plan et a été concernée par les besoins exprimés par la demande
solvable en matière de logement social, économique et de standing. Elle a
été principalement le fait d’entreprises de promotion immobilière et l’auto
construction des ménages. Les 222 500 logements construits au cours de la
période du IXème plan ont couvert les besoins supplémentaires résultant de
la croissance démographique à hauteur de 171 000 unités, le remplacement
d’habitations rudimentaires à raison de 14 000 unités et le renouvellement
des anciennes habitations dans la limite de 37 500 unités.
L’autofinancement des ménages, pour les vingt dernières années, a été
prépondérant. Elle a ainsi représenté en moyenne 73% du volume global de
financement du logement, le reste étant réparti entre la BH/FOPROLOS
(16,5%), le budget de l’Etat (5,8%) et les caisses de sécurité sociale
intervenant au profit de leurs adhérents. Toutefois, la promotion
immobilière formelle avait mis l’accent jusqu’à présent sur les besoins de
la clientèle à revenus élevés, ce qui a entraîné une forte offre de
logements de standing. Aujourd’hui, les promoteurs se tournent d’avantage
vers la réalisation de logements économiques et sociaux pour lesquels le
marché présente une demande importante non satisfaite.
Il ressort de ce qui précède que l’accès au logement, notamment des ménages
de la classe moyenne et des classes sociales à faibles revenus, demeure une
des aspirations fondamentales à satisfaire dans le cadre de la programmation
des investissements du Xème plan. Dans ce contexte, les pouvoirs publics ont
décidé de procéder au renforcement des actions visant à trouver des
solutions adéquates aux problèmes relatifs à l’insuffisance des terrains
aménagés pour la construction de l’habitat social, au caractère modeste des
sources de financement pour la constitution de réserves foncières, au coût
du logement qui demeure élevé et à l’insuffisance de l’offre de logements
malgré l’existence d’une demande importante.
Les autorités du secteur ont
estimé l’investissement nécessaire à 7 550 millions de dinars destinés à
permettre, entre autres, la réalisation de nouveaux logements, le
remplacement de logements vétustes, la constitution de réserves foncières en
vue de satisfaire les demandes futures en matière de terrains aménagés,
surtout dans les grands centres urbains. Pour faciliter la réalisation de
cet important investissement et atténuer les insuffisances qui existent en
matière de terrains urbains, le Gouvernement a décidé de mettre, à titre
gracieux, à la disposition du secteur de l’habitat social et économique 326
ha de terres domaniales dont les travaux d’aménagement devront démarrer
avant la fin de l’année 2003. Ceci confirme également l’existence
d’importants besoins en matière d’aménagement de terrains urbains
constructibles et la détermination des autorités à œuvrer pour le
renforcement de l’accès des populations à faibles revenus à un logement
décent.
Le who’s who du secteur
Toutes les banques commerciales participent au financement de l’habitat en
Tunisie. Toutefois, à l’exception de la Banque de l’Habitat dont les
concours dans le secteur sont prédominants, les autres banques n’y ont que
des interventions limitées. Leurs concours dans le secteur représentent à
peine 8% de leurs interventions totales. En outre, dans l’ensemble, ces
banques mettent beaucoup plus l’accent sur le financement du logement de
standing qui représente plus de 60% de leurs interventions dans le secteur.
Leurs interventions en faveur du financement du logement économique et
social restent relativement faibles.
La Banque de l’Habitat participe
de manière significative au financement du secteur en y consacrant environ
80% de ses interventions. Elle met en œuvre une diversité de prêts adaptés
aux moyens et aux besoins d’investissement des différents opérateurs
intervenant aussi bien dans le lotissement et l’équipement des terrains à
usage d’habitation que dans la réalisation de logements; elle finance
également, à travers les ressources contribuées par les plans épargne
logement, celles provenant de fonds de dotation et enfin sur ses ressources
d’emprunt et sur fonds propres, aux acquisitions de logements par les
différentes catégories sociales de la population.
En raison de son expérience et de son savoir-faire dans le domaine de la
promotion du logement, les autorités ont confié à la BH la gestion du fonds
de promotion du logement social et de manière générale, un rôle prépondérant
d’appui au développement de l’épargne logement et aux initiatives du
Gouvernement dans le secteur de l’habitat. Ainsi, il est estimé que la BH
contribue au financement direct, ou à travers les promoteurs, d’environ 7
000 logements par an correspondant à 12,5% de la production globale annuelle
au cours des deux dernières décennies. C’est dans le but de lui permettre de
couvrir de manière plus satisfaisante la demande qui lui est adressée et,
particulièrement, celle provenant de ménages à revenus faibles que les
autorités tunisiennes ont sollicité l’appui de la Banque et offert la
garantie de l’Etat pour un prêt de 100 millions d’UC.
