Un récent
décret du Premier ministère précise les conditions d’application de
l’autorisation du gouverneur, exigibles pour certains types d’opérations
immobilières et foncières.
L’autorisation du gouverneur exigée pour certaines opérations immobilières
et foncières fait l’objet de récriminations, notamment en raison des
problèmes qu’elle pose parfois aux investisseurs étrangers. Aussi, les
pouvoirs publics ont-ils finalement décidé d’en modifier les conditions
d’application en soumettant au législateur un projet de loi y afférent,
promulgué le 11 mai 2005.
Il en ressort, ainsi que l’a expliqué Me Habib Chatti, lors d’une conférence
donnée vendredi 23 décembre, à l’initiative de l’Association des Jeunes
Avocats, que sont exemptes de cette autorisation les opérations d’achat, de
location des terres et locaux se trouvant dans les zones industrielles et
touristiques, ainsi que la transmission de la propriété de ces biens
découlant d’opérations d’intégration, fusion, division, changement de la
forme juridique ou cession à des tiers des sociétés ou filiales à capitaux à
majorité étrangers –à la condition de les maintenir en activité. Des
principes dont le décret du Premier ministère, du 23 août 2005, a précisé
les conditions d’application, en les liant principalement à la nature du
bien, à sa localisation dans une zone industrielle ou touristique et à la
réalisation de la transaction «dans le cadre d’un projet économique».
D’après la lettre de la loi, l’exonération de l’autorisation du gouverneur
concerne aussi bien les terres nues que les locaux dans les zones
industrielles, et seulement les terres nues dans les zones touristiques. Ce
qui signifie, concrètement, que la mesure bénéficie aux usines mais pas aux
hôtels et restaurants.
La localisation dans une zone industrielle ou touristique est attestée par
un document de l’administration (municipalité, ministères ou agences
foncières) et qui se fonde en cela sur la loi définissant les zones
industrielles et touristiques telles qu’arrêtées dans le cadre des plans
d’aménagement du territoire.
A propos de la réalisation d’un «projet économique», le texte d’application
du décret du Premier ministère précise que celui-ci doit concerner des
activités que l’on peut exercer à l’intérieur des zones industrielles et
touristiques, et cela en se référant à la législation s’y rapportant.
Dans les zones touristiques, ces activités se limitent aux hôtels,
restaurants et parcs de distraction. L’exigence de la «continuité de
l’activité économique» en cas d’absorption, division, regroupement, ou cession,… bref, de changement de la forme juridique, ne signifie pas la
poursuite de la même activité. En effet, il est possible de changer
l’activité de la société à la condition que la nouvelle activité figure parmi celles
que l’on peut exercer à l’intérieur de ces zones.
Mais il existe aussi une jurisprudence qui a déjà dit son mot dans cette
affaire. Ainsi, on doit au Tribunal d’Appel de Sousse une décision selon
laquelle l’autorisation du gouverneur n’est pas nécessaire pour qu’un
testament transmettant une propriété soit valable, puisque la transmission
ne se fait qu’après le décès du testateur. Idem pour la promesse de vente et
d’achat, ainsi que l’a décidé le Tribunal de Cassation en janvier 1976 –mais
après avoir soutenu le contraire dans un premier jugement en date de juillet
1974.
Certaines nationalités sont dispensées de l’autorisation du gouverneur pour
des opérations immobilières et foncières, cela de par certains
traités et conventions conclus entre leurs pays et la Tunisie. C’est le cas
par exemple des Français pour les biens français «construits ou acquis» et
datant d’avant 1956, et cela conformément à un échange de lettres entre les
gouvernements des deux pays en date du 20 octobre 1997.
Toutefois, seules les opérations de vente réalisées par des Français sur
leurs biens en Tunisie sont dispensées de l’autorisation du gouverneur, et
il faut que le vendeur soit français et que les biens aient été construits
ou achetés avant janvier 1956.
Un échange de lettres entre les gouvernements tunisien et italien, en
juillet 1999, a également soustrait les opérations immobilières de citoyens
italiens en Tunisie à l’autorisation du gouverneur. Pour les citoyens des
autres pays maghrébins –en l’occurrence Libyens, Algériens et Marocains-,
les choses ont été un peu plus complexes.
La Tunisie avait conclu entre 1961 et 1964 des conventions dites
d’établissement avec la Libye, l’Algérie et le Maroc –plus le Niger-
instaurant pour les citoyens de ces pays le principe d’un traitement
identique à celui des nationaux dans de nombreux domaines, dont la propriété
foncière. Après avoir agi, dans un premier temps, conformément à ces
principes, l’administration tunisienne s’est rétractée lorsqu’il lui est
apparu, rappelle Me Habib Chatti, que les pays concernés n’accordaient pas
le même traitement aux Tunisiens. Mais lorsque des affaires concernant des
transactions dans lesquelles des citoyens maghrébins étaient impliqués ont
été portées devant eux, les tribunaux civils et fonciers tunisiens se sont
unanimement prononcés pour le respect des «conventions d’établissement».
Un récent
