La France se dirige vers une crise immobilière mais pas vers un krach

à Issy-les-Moulineaux (Photo : Joel Saget)

Les ventes de logements neufs en France ont baissé de 30% pour les six premiers mois de 2008, ce qui, selon les experts, laisse augurer d’une crise immobilière mais pas d’un krach, en raison du faible endettement des ménages emprunteurs.

“Ce n’est plus seulement une crise de financement; la France se dirige vers une crise de l’immobilier”, estime Michel Mouillart, professeur d’économie à l’université de Paris X-Nanterre, après l’annonce mardi de la chute des ventes de logements neufs de 33,9% au deuxième trimestre par rapport à la même période de 2007, pour s’établir à 21.500 unités.

Sur l’ensemble du premier semestre, la baisse est de 30% par rapport à l’année dernière.

La chute dépasse même les 50% dans cinq régions: Aquitaine, Lorraine, Midi-Pyrénées, Bourgogne, Limousin. Seule la Champagne-Ardenne échappe à la baisse en France métropolitaine.

Aussi le nombre de logements neufs proposés à la vente a atteint, avec 110.500 logements, un sommet qui n’avait plus été atteint depuis 30 ans (134.000 en 1978), souligne M. Mouillart.

Les logements terminés représentent 3,4% de ce total, la plupart des programmes n’étant pas terminés ou pas mis en oeuvre, relativise Jean-François Gabilla, président de la Fédération des promoteurs constructeurs (FPC).

Les nuages noirs qui assombrissent l’avenir de l’immobilier (hausse des taux d’intérêt, accès plus difficile aux crédits accordés par les banques) conduisent la FPC à réviser drastiquement à la baisse ses prévisions pour l’ensemble de l’année 2008.

“Je prévois désormais que le nombre de logements neufs construits ne sera compris qu’entre 90.000 à 95.000 contre 110.000 envisagés en début d’année et 127.000 en 2007”, a déclaré à l’AFP M. Gabilla.

Le ministère du Logement estime pour sa part que “le projet de loi de mobilisation qui vient en lecture au Sénat en octobre donnera les outils de redynamisation du marché”.

Conséquence de ce fort ralentissement: le nombre de mises en chantier de logement a encore reculé au cours de la période allant de mai à juillet, pour atteindre 107.238 soit 11,8% de moins qu’un an plus tôt, selon le ministère de l’Ecologie. Au cours des 12 derniers mois (août 2007 à juillet 2008), le nombre de mises en chantier est en repli de 6,6% à 401.623 unités et le nombre de permis de construire de 12,6% à 494.791 unités.

Mais, estime l’Institut Xerfi, “il ne faut pourtant pas trop noircir le tableau” car “le scénario noir du début des années 90, marqué par une explosion des stocks et l’effondrement des prix, n’est pas d’actualité”.

Pour Xerfi “contrairement aux Etats-Unis, au Royaume-Uni et à l’Espagne, la situation financière des ménages reste saine” car “il n’y a pas eu de dérives excessives de l’endettement”.

“La bulle immobilière se dégonfle et les prix vont baisser mais il n’y aura pas de krach”, prédit Alexandre Mirlicourtois de Xerfi.

Ce dégonflement de la bulle immobilière touche aussi désormais l’Ile-de-France, la région la plus riche du pays.

Ainsi, les prix des appartements anciens ont baissé (entre -0,2% et -1,4%) dans tous les départements franciliens, exception faite de Paris (+1,5%), sur la période mars-mai par rapport à la même période de 2007, selon les chiffres publiés lundi par la Chambre des notaires Paris-Ile-de-France.

Toutefois, à fin mai, les prix des appartements anciens restent en hausse de 6,3% par rapport à mai 2007, tirés par une augmentation des prix toujours forte à Paris (+9,3% sur un an).