Tunisie : Immobilier et Golf

Indissociable duo gagnant

Dans
les milieux concernés, on n’hésite pas à préciser que sur les dix parcours
golfiques tunisiens, cinq sont menacés. En effet, certains golfs en arrivent à
bénéficier de soutiens politiques et financiers pour maintenir leur existence.
Un golf aurait même carrément disparu depuis 2001, sans l’appui d’une
institution financière.

Dans ce raisonnement, il y a un déséquilibre qui ne s’explique pas. D’un côté,
on mentionne une demande accrue pour le tourisme golfique dans le Bassin
méditerranéen. De l’autre, on met en avant la très difficile rentabilité des
établissements golfiques dans le pays. Comment expliquer cela ?

Aujourd’hui, bien que certains projets golfiques soient en stade de bouclage, en
attente d’agrément ou commencent leurs premiers coups de pioche, les
investisseurs sont loin de se bousculer au portillon. Pourquoi l’investissement
dans ce domaine est-il balbutiant, voire bloqué ? La question qui fâche et
dérange semble être la suivante : l’investissement golfique en Tunisie est-il
viable sans programme immobilier ? Un parcours golfique peut-il se concevoir et
assurer un retour sur investissements sans cette dimension ?

Loin d’être un secret de Polichinelle, voici en vrac les éléments de la triste
réalité qui circule dans le milieu des entrepreneurs qui souhaitent se
développer dans le tourisme golfique et qui, du reste, s’abstiennent. Et pour
cause !

Si entre autres raisons, le tourisme golfique tarde à décoller en Tunisie, c’est
sans doute que les projets butent sur le foncier. Identifier, viabiliser et
mettre à disposition des investisseurs dans le domaine du tourisme des terrains
est le principal but de l’Agence Foncière Touristique (AFT). Elle s’est
probablement cantonnée à promouvoir uniquement le secteur hôtelier au détriment
du secteur touristique en général. Cependant et depuis de nombreuses années,
cette institution fournit de nombreux efforts afin de régler des situations très
complexes sur des terrains dans l’indivision la plupart du temps.

Pour Seifellah Lasram, PDG de Promogolf et technicien du tourisme tunisien :
«dégager des terrains pour le développement de l’activité golfique n’est pas une
mince affaire. Il faut sortir des espaces importants et idéalement situés. Le
foncier n’est pas un problème à négliger. Le politique peut trouver la parade au
foncier, mais il est question de prendre soin du patrimoine de l’Etat qu‘il faut
ni brader ni dilapider».

Il n’est cependant pas exclu que les investisseurs essayent d’acquérir des
terres par leurs propres moyens pour y ériger des golfs. Pour les promoteurs, il
est très difficile de trouver des terrains jouissant des atouts nécessaires à
des tarifs intéressants pour pouvoir investir dans ce tourisme et rattraper les
mises de départ, sans intégrer un programme immobilier. C’est du reste, là où le
bat blesse. Pour le moment, il n’existe pas de cadre juridique légale organisant
le secteur.

Certains entrepreneurs arrivent cependant à trouver des solutions. Ils ont
acquis des espaces conséquents par leurs propres moyens pour y développer leurs
projets. Ils s’étonnent d’essuyer des refus qu’ils ni comprennent, ni
n’expliquent. Habib Bouslama, PDG du Groupe Nahrawess, fait partie de cette
catégorie. Il croit dure comme fer qu’en «matière de tourisme, tout reste à
faire. Les mobiles d’attraction sont énormes et représentent des mines à ciel
ouvert dans l’attente d’acquéreurs. Aujourd’hui, il faut concentrer les efforts
pour apporter des réponses et positiver au lieu de polémiquer. Meubler huit mois
de l’année est possible et accessible. Le tourisme golfique est une option
sérieuse et d’avenir. Il permettra, au mieux de réanimer la station fantôme de
Yesmine Hammamet, et au pire, il aidera des dizaines d’hôtels à se porter mieux.
C’est de la rentabilité de plus de 15.000 lits qu’il s’agit là»

Les entrepreneurs souhaitant investir dans le tourisme golfique seraient
nombreux. En témoigne les nombreuses réponses aux différents appels d’offres
lancés dernièrement pour les extensions de certains parcours. Rien que pour
l’extension du «Golf Yesmine Hammamet», on ne dénombre pas moins de cinq
soumissions. De nombreux promoteurs considèrent qu’à partir du moment où l’on
sépare immobilier et golf, c’est que l’on ignore tout du golf et de son univers.

En règle générale et dans le monde, ce sont généralement 10% de la superficie
totale du terrain que l’on destine à l’exploitation immobilière lorsque l’on
projette un parcours golfique. La levée de cette entrave en Tunisie n’en serait,
selon les plus enthousiastes, que bénéfique.

Outre le fait qu’elle accélérerait la multiplication des parcours de golfs, elle
permettrait aux promoteurs un retour sur investissements plus rapide. Les
promoteurs seront alors amenés à respecter les délais de livraison des golfs
ainsi que des biens immobiliers. Selon certaines études de rentabilité, les
entreprises golfiques jouissant d’un programme immobilier pourront gagner de
l’argent au bout de 5 ou 6 ans d’exploitation. Il est de règle générale qu’une
entreprise qui gagne de l’argent prenne soin de son outil de travail. Elle parie
sur la qualité de ses services et ose l’innovation.

Il convient de garder en tête que pour réaliser un golf de 18 trous, il faut
compter un million de dinars par trou. Le reste des investissements dépend de
nombreux paramètres : le prix du terrain, la signature du parcours, le standing
du club house… De toute façon, on évoque facilement entre 20 et 25 millions de
dinars d’investissements pour un golf s’étalant sur une superficie d’environ 100
hectares. Les investisseurs tunisiens réclament des autorisations pour réaliser
100 villas en moyenne. Le marché de l’immobilier golfique serait largement
demandeur.

A titre indicatif, le projet immobilier du «Résidence Golf Club» a été «un
facteur déterminant pour la réussite du projet. Il a été intégralement vendu sur
plan. La proportion des acquéreurs tunisiens a été la plus importante,
représentant autour de 85 %», précise Nidhal Ben Guebila, Assistant Directeur du
dernier né des golfs tunisiens. De l’avis général, l’immobilier dynamiserait
incontestablement le secteur du tourisme golfique : «Si l’immobilier était
systématique, prévu en amont sur tous nos golfs, un golf comme celui de Tozeur
ne s’en porterait que mieux», déclare-t-on du côté du Sud tunisien.

D’ailleurs, de nombreux golfs qui sont en cours d’exploitation depuis des années
étaient prévus dès leur conception avec d’ambitieux programmes d’immobiliers
autour des greens. Les autorisations ont juste tardé à venir. Certains, tel que
le «Golf Yesmine Hammamet», commencent à voir le bout du tunnel. Ce dernier
prépare son premier coup de pioche pour novembre 2009.

Remporté par le Groupe Mabrouk, le projet porte sur 45 nouveaux hectares qui
s’ajoutent aux 80 ha déjà existants. Selon Seifallah Lasram, la partie
immobilière porte, selon le programme provisoire, sur 15 villas, 20 duplex et 20
appartements. L’investissement total est de 10 millions de dinars, hors
immobilier. Le design du golf sera signé par Nicklaus. La durée des travaux est
prévue pour 18 mois.

Le PDG de la société Promogolf qui loue précisément le Golf Yesmine précise que
«toute la difficulté était d’établir un cahier de charges rigoureux pour
parvenir à un véritable partenariat et parer à toutes les dérives. Le Golf
Yesmine est une entreprise rentable, bénéfique et saine. Aujourd’hui, nous
donnons une concession de 100 ha avec un projet immobilier. L’idée de la
concession est née dans les années 2000, mais à l’époque les réactions étaient
mitigées. Il faut croire qu’en ce domaine, une nouvelle génération
d’investisseurs est en train de naître».

Du côté de ceux qui critiquent les investisseurs, l’on a tendance à décrier le
promoteur du golf qui ne serait «qu’un promoteur de l’argent. Il a tendance à
être en décalage par rapport aux attentes et à la satisfaction du client. Il ne
connaît pas le produit et ne saura ni le gérer ni le vendre». Voilà ce qui a le
mérite d’être clair.

Entre temps, l’immobilier autour des golfs est à la mode car il véhicule un
certain art de vivre. Au delà du sport, «vivre au vert» est une tendance. Ce
mode de vie alternatif est fortement recherché par les golfeurs et non golfeurs.
Les retraités à la recherche du grand air ont pris depuis peu d’assaut ces
logements. Habiter autour d’un green est aujourd’hui un grand luxe qui se
démocratise. Il reste tout de même le garant d’un prestige minimum.

En région parisienne, une maison de 130 m2 sur 5.000 m2 de terrain dans un 18
trou est vendue 650.000 euros. En région plus touristique et du côté de
Biarritz, il faut compter 1,5 million d’euros pour une maison de 300 m2. Au
Maroc, les prix d’une villa de 450 m2 sur une superficie de 150 m2 de terrain,
démarre à partir de 950.000 euros, notamment au «Golf de la palmeraie», un 27
trou conçu par Robert Trent James Sr.

S’il y a un pays qui a construit son modèle de développement sur l’immobilier,
c’est bien l’Espagne. L’immobilier golfique dans ce pays générerait un chiffre
d’affaires annuel de 860 millions d’euros. Selon certaines études, on parle
d’une progression de 265% depuis 1996. Devant l’expansion de l’immobilier
golfique, c’est tout le marché de la location immobilière qui a été aussi
dynamisé.

Reste à savoir que de nombreuses destinations ont assoupli leurs codes
d’investissements. Pour tout achat d’un appartement ou d’une villa sur un golf,
l’acquéreur bénéficie d’un crédit immobilier. En Espagne, un non-résident
Espagnol obtient jusqu’à 80% du montant de son investissement immobilier.

En attendant, le seul parcours golfique à avoir présenté une offre immobilière
sur le marché tunisien a fait un véritable tabac. Le prix de l’immobilier au “Residence
Golf Club” s’est quasiment enflammé.

N’est-ce pas la rareté qui crée la valeur et tous les débordements qui vont avec
?

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