Tunisie – Crédits immobiliers : Le Financement bancaire à 100%, utopie ou tabou?
Les
formules de financement actuelles tiennent le rang et ne présentent pas de
défauts majeurs de cuirasse. Toutes comportent une exigence d’autofinancement à
apporter par le client. Cette participation n’est pas, obligatoirement, à
débloquer en un coup. Elle peut être constituée après une période d’épargne. Les
clients ne s’en plaignent pas. Après tout, en 22 ans de croissance soutenue, le
pays n’a pas connu de crise de logement. C’est dire que le produit est en phase
avec le marché et que les clients ont pu s’en accommoder. Les banquiers
peuvent-ils faire plus ?
Un crédit total est-il possible ?
L’idée en soi n’a rien de choquant. Le principe existe pour les
crédits sociaux.
Pour cette souche de crédit, la part d’autofinancement n’est que de dix pour
cent. Elle est actuellement prise en charge par le Fonds «26-26». On peut
toujours m’objecter que c’est une mesure de transfert social qui est
circonscrite à une population d’économiquement faibles, par conséquent réduite
et que la collectivité peut assurer. Qu’à cela ne tienne, le principe existe et
personne n’a crié au scandale. D’ailleurs, ce mode de financement avait fait
tilt en s’invitant dans la campagne présidentielle de 2007 en France où il était
question de prêts avec garantie de l’Etat et à taux bonifié.
Le système bancaire peut-il s’accommoder d’un financement intégral ?
Le système bancaire national a bien résisté aux appels de financement de
secteurs bien plus lourds que l’immobilier et on pense notamment à l’hôtellerie
et à l’industrie. Par conséquent, la prise en charge du résidu des 20%
d’autofinancement, son niveau légal à l’heure actuelle ne semble pas poser un
problème insurmontable. Nous ajouterions que l’allongement de la maturité des
crédits à 25 ans conçue pour rendre les mensualités de crédits supportables par
les salaires moyens, s’y prête avantageusement. Un schéma de financement
entièrement à crédit sans apport personnel du client est donc tout à fait
concevable d’autant que dans notre pays les banques se couvrent par une garantie
totale sur la propriété acquise. Cet usage a fait le lit de l’idée du crédit
total, pratique, par ailleurs, courante dans des économies avancées, tels la
France ou les Etats-Unis. Que l’on soit rassuré ce n’est donc pas une utopie.
Le tabou inflationniste est définitivement levé
Du temps où la Tunisie pratiquait les ratios d’emplois pour les actifs
bancaires, ce qui consistait à dicter des choix stricts de financement aux
banques, sous peine de retenue en dépôts provisoires auprès de la BCT, sans
rémunération, le système est plus affranchi. Le crédit logement à cette époque,
un peu austère, était dénommé «crédit standing» et sa maturité était de moyen
terme car limitée à 7 ans. Et la part d’autofinancement était élevée, soit 40%.
Et on légitimait cela par la lutte contre l’inflation. En effet, l’amont
industriel du secteur du bâtiment était encore naissant et trop de demande de
logement aurait provoqué un effet de surchauffe et généré de l’inflation.
Depuis, le Changement est passé par là, le secteur a gagné en maturité et la
politique monétaire n’est plus dépendante des instruments élémentaires qui se
limitaient, au bout du compte, à des restrictions de consommation. Le crédit
intégral n’est donc plus un tabou. CQFD.
