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| à vendre le 28 juillet 2009 à New York (Photo : Spencer Platt) |
[10/04/2010 10:55:24] WASHINGTON (AFP) Trois ans de crise immobilière aux États-Unis ont balayé le rêve américain du “tous propriétaires” et mis à mal le patrimoine qu’avaient difficilement tenté de se constituer les ménages les plus pauvres du pays.
“Je crois que quand quelqu’un possède sa maison, il réalise le rêve américain”, proclamait le président George W. Bush dans un discours en 2002. Il lançait alors une politique destinée à combler l’écart entre les taux de propriété des ménages favorisés, généralement blancs, et défavorisés, en particulier des minorités raciales.
L’intention était louable mais ce fut un échec. Aux débuts de ce programme, plus de 47% des ménages noirs américains étaient propriétaires. Fin 2009, ils n’étaient plus que 46%.
La crise des “subprime”, ces prêts accordés à des ménages au profil financier risqué, emblématiques de la crise financière, est passée par là, en ruinant les plus précaires.
Sous la présidence de M. Bush, l’État allait favoriser ces emprunteurs “subprime”, par le biais de prêts largement subventionnés via les organismes parapublics de refinancement hypothécaire, Fannie Mae et Freddie Mac.
Entre 2002 et 2005, les États-Unis réussissaient à tripler la part de ces emprunteurs, à 20%. Beaucoup d’entre eux empruntaient sans aucun apport initial et la majorité consacraient plus du tiers de leurs revenus aux mensualités.
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| à la nation le 15 janvier 2009 (Photo : Jewel Samad) |
Avec l’explosion de la bulle immobilière, la part des subprime allait chuter à presque zéro début 2008. Pour autant, l’État n’abdiquait pas : il l’a fait revenir aux alentours de 20% fin 2009. Fannie Mae et Freddie Mac portent entièrement ce marché sur leurs épaules, grâce à une ligne de crédit illimitée auprès du département du Trésor.
Ironie de l’histoire, signalait mercredi l’ancien président de la banque centrale américaine (Fed) Alan Greenspan, “entre 1994 et 2003, quand les prêts subprime étaient une niche et avant l’explosion de la titrisation des subprime qui a commencé fin 2003, le taux de propriétaires parmi les minorités raciales a augmenté d’environ 14 points de pourcentage, un rythme de hausse presque deux fois supérieur à celui des blancs”.
A cette époque-là, les achats de logements était soutenus par une hausse des revenus, et des prix raisonnables.
Mais la déferlante des saisies immobilières, à partir de la fin 2007, a touché d’abord les emprunteurs les plus risqués, notamment les premières victimes de la hausse du chômage.
Certaines villes ont été tellement ravagées par les saisies immobilières qu’elles ont poursuivi des banques en justice. Déboutée en janvier, Baltimore (Maryland, Nord-Est), ville de 600.000 habitants où environ 30.000 logements sont vacants, a relancé mercredi une plainte contre la banque Wells Fargo, qu’elle accuse d’être responsable du déclin de ses quartiers les plus pauvres.
Et ce sont les ménages les plus aisés qui profitent de la chute des prix des logements (30% au niveau national) et des taux, la moyenne d’un emprunt classique sur 30 ans étant tombée aux alentours des 5%, contre plus de 6,5% au plus fort de la bulle immobilière en 2006.
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| ée du siège de Freddie Mac à McLean en Virginie, en juillet 2008 (Photo : Paul J. Richards) |
Selon l’Association nationale des agents immobiliers (NAR), en 2005 le revenu médian des acheteurs était descendu à 57.200 dollars. En 2009, il était de 72.900 dollars.
Et en 2009, les ménages déclarant moins de 45.000 dollars de revenus (près de 25% de la population) représentaient 21% des acheteurs d’une résidence principale. À l’autre bout de l’échelle, les ménages avec plus de 100.000 dollars de revenus (20,5% de la population) représentaient 26% des acheteurs.
Beaucoup de propriétaires précaires ont dû abandonner leurs rêves. D’après l’Association des banquiers hypothécaires (MBA), la récession a supprimé la propriété immobilière de 1,2 million de ménages aux États-Unis : ils sont majoritairement retournés vivre chez leurs parents.
