Si l’on mettait aujourd’hui, côte-à-côte, deux photos de la Médina de Tunis datant respectivement des années soixante-dix, au moment de l’exode d’une partie de ses habitants vers les nouveaux quartiers de Tunis, et d’aujourd’hui, on aurait du mal à croire qu’il s’agit du même ensemble urbain. Car trente ans d’efforts de rénovation ont assez profondément transformé et amélioré l’état des habitations, du mobilier urbain et, partant, de la qualité de vie dans la partie historique de la capitale. Ceci grâce notamment au programme mis en place depuis les années soixante-dix par la Banque mondiale en faveur des médinas d’Afrique du Nord et du Moyen-Orient, et dont ont profité au Maghreb deux cités parmi les plus anciennes : Tunis et Marrakech.
Un des programmes mis en œuvre en faveur de la Médina de Tunis –doté d’un budget de 25 millions de dollars sur une dizaine d’années (1982-1993)- s’appelait «Third Urban Development» et concernait le quartier d’El Hafsia.
Il s’est d’abord employé à «renforcer le cadre institutionnel de la réhabilitation des médinas» en créant, en Tunisie, l’Agence pour la Réhabilitation et la Rénovation Urbaine (ARRU). Structure de mise en œuvre du projet, cette agence «a développé une expertise technique pointue dans la gestion de projets dans des régions où la propriété est extrêmement fragmentée ( ?)», et «assuré l’implication des multiples propriétaires et des accords entre propriétaires et occupants».
Sur le fond, «Third Urban Development» avait deux objectifs : aider les autorités locales à «concevoir et mettre en œuvre un meilleur (shelter) et des services urbains améliorés pour la population à faible revenu vivant dans la médina», et «renforcer les politiques d’habitat pour augmenter l’accessibilité», d’un côté, et «donner une impulsion aux activités économiques et maximiser le potentiel de développement du projet». Deux objectifs qui, d’après un rapport de la Banque mondiale, ont été atteints.
En effet, le projet a permis la construction de 400 nouveaux logements, la rénovation d’autres couvrant 65.000 m2, de 5.350 m2 d’espace commercial, d’hôtels, de 4.150 m2 de bureaux, de 6.130 m2 d’infrastructures publiques, et de 3.000 m de rues, dans le quartier d’El Hafsia. Les plus pauvres parmi les habitants déplacés dans le cadre du projet ont eu droit à une compensation ou à l’octroi d’un logement.
Mais outre la construction financée directement, le gouvernement a mis en place, avec l’appui de la Banque mondiale, des mécanismes d’utilisation de terrain ayant abouti à la construction de 73.560 m2. L’un d’entre eux est une ligne de crédit pour l’amélioration des logements accessibles tant aux propriétaires qu’aux locataires. Néanmoins, l’essentiel des investissements de réhabilitation a été fait par les propriétaires eux-mêmes, sans recours au crédit.
De plus, 12.000 m2 de terrain usagé ont été vendus à des promoteurs privés pour construire des (new market rate) logements pour (cross-subsidize) le projet et diversifier les caractéristiques socio-économiques du quartier d’El Hafsia. On estime à 2.200 les emplois créés, dont 44% dans des activités nécessitant des compétences de niveau inférieur.
L’effort de réhabilitation a tout naturellement fait flamber les prix de l’immobilier dans la médina –de 12% par an entre 1983 et 1993, contre 8% ailleurs- et entraîné par voie de conséquence des recettes d’impôts plus élevées.
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