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| à La Défense, près de Paris (Photo : Loic Venance) |
[08/07/2014 11:58:24] Paris (AFP) La reconversion de bureaux en logements est peu mise en pratique en Ile-de-France où, malgré un stock croissant d’immeubles de bureaux vacants et obsolètes et une pénurie d’habitations, seuls quelques bailleurs sociaux et particuliers tentent l’aventure.
Quelque 3,9 millions de m2 de bureaux sont vacants en Ile-de-France, selon la dernière enquête d’Immostat. Environ 20% le sont depuis au moins quatre ans, symptôme de leur caractère obsolète, estime un spécialiste souhaitant rester anonyme.
Et l’obligation de rendre les bâtiments accessibles aux personnes à mobilité réduite, depuis une loi de 2005 — malgré un récent délai de 3 à 9 ans — devrait aggraver la situation.
Selon l’Observatoire régional de l’immobilier d’entreprise en Ile-de-France (ORIE), 140.000 à 240.000 m2 de bureaux par an pourraient être “définitivement inadaptés” à la demande, sur le seul parc des immeubles construits de 1981 à 2000.
Les pouvoirs publics y voient un “gisement foncier qui doit être exploité”, selon les mots de la ministre du Logement Sylvia Pinel au congrès de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) le 20 juin à Lyon.
Pour faciliter le “changement de destination” des constructions, une ordonnance d’octobre 2013 a permis de déroger aux documents d?urbanisme.
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| à Paris (Photo : Patrick Kovarik) |
Mais au-delà de quelques opérations emblématiques, “le mouvement reste timide”, observait l’ORIE l’an dernier, notamment parce que la démolition/reconstruction est souvent la meilleure solution pour des immeubles de bureaux “inadaptés aux besoins du marché”.
Pertinente dans les zones où les prix du foncier a flambé et lorsque la remise aux normes de bureaux a des coûts prohibitifs, la reconversion en logements mérite toutefois d’être examinée, pour des immeubles très bien placés, à Paris ou en petite couronne.
Mais seuls des particuliers, pour des surfaces réduites (moins de 500 m2), ou des bailleurs sociaux tentent l’aventure, les investisseurs institutionnels, restant le plus souvent en retrait, rapporte l’ORIE.
“Les propriétaires d’immeubles peuvent ne pas disposer de la capacité, de l’argent et du temps nécessaires à la réalisation de travaux de restructuration. Et peu d’entreprises ont le savoir-faire spécifique”, estime Magali Marton, directrice de la recherche au sein de la société de conseil spécialisée DTZ.
Les clients de DTZ envisagent plus volontiers la reconversion en résidences étudiantes ou en hôtel, car “ces surfaces sont plus faciles à rediviser pour des usages aux espaces standardisés, alors que le logement nécessite des espaces plus grands, cumulant différentes fonctions”, dit-elle à l’AFP.
– Astucieuse maîtrise des coûts –
“Les propriétaires n’ont pas forcément à l’esprit que leur immeuble pourrait être racheté par des institutionnels ou des bailleurs sociaux, au lieu d’être réhabilité à des coûts très élevés… au risque de rester vide, car l’offre est très abondante en région parisienne”, estime Sylvie Froissart, adjointe au directeur de l’architecture et du développement chez le bailleur social 3F.
Pour elle, “Ils devraient bien étudier les deux scénarios”.
Mais certains immeubles des années 1970 posent des problèmes insurmontables, comme une grande profondeur inadaptée à cette reconversion. “On ne peut pas faire venir la lumière, isoler correctement à un coût raisonnable”, rapporte Mme Froissart.
Début 2015, 3F transformera pour la première fois un immeuble de bureaux de 7.000 m2 en 90 logements à Charenton-le-Pont (Val-de-Marne), un projet confié au cabinet Moatti-Rivière, qui a astucieusement maîtrisé les coûts.
“La façade actuelle, austère et monotone avec sa répétition industrielle, sera conservée et nous allons en fabriquer une deuxième, en retrait de 80 cm, créer des loggias et des jardinières et amener du bois, élément un peu tendre dans cet univers de béton” explique à l’AFP l’architecte Alain Moatti.
“Cette deuxième façade répond aux normes thermiques, ce qui nous a permis de limiter les coûts, comme le recours à des prestations et des formes simples”, dit-il.
L’opération aura un coût limité à 1.250 euros le m2, soit 200 euros de moins que la construction d’un logement social neuf, rapporte M. Moatti — mais il ne comprend pas le très coûteux désamiantage.
