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| Un immeuble en construction dans la banlieue parisienne, en janvier 20013 (Photo : Fred Dufour) |
[04/06/2015 14:45:09] Paris (AFP) En Ile-de-France, nombre de familles ont des revenus trop élevés pour vivre en HLM, mais insuffisants pour se loger dans le privé. Certaines peuvent espérer accéder à un logement intermédiaire, dont la construction est désormais favorisée par un régime fiscal avantageux.
Lundi, 75 familles de Rueil-Malmaison (Hauts-de-Seine) emménageront à la Villa Joséphine: des appartements lumineux (83 au total), du studio au 4 pièces, pour certains dotés d’un balcon, donnant sur un jardin arboré et économes en énergie (certifiés BBC).
Leur particularité: ce sont les premières constructions achevées sous le nouveau statut du logement intermédiaire créé par la loi de finances 2014, ce qui leur a permis de bénéficier d’un taux de TVA ramené à 10% et d’une exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties pendant 25 ans.
En contrepartie, ces logements doivent respecter des plafonds de loyers et de ressources de leurs locataires.
Construits par RRP, filiale de Solendi, un organisme collecteur d’Action Logement, ils sont loués à des salariés d’entreprises qui cotisent à l’ex-1%-logement, avec des loyers “très alléchants”, estime-t-on à l’agence immobilière Victor Hugo, implantée depuis 45 ans dans la commune.
Ainsi, les 28 studios de 21 m2, sont-ils proposés à 478 euros charges comprises, soit 22,74 euros le m2, contre 28 à 32 m2 sur le marché privé.
Les trois pièces de 68 m2 affichent un loyer de 17,50 à 19,30 euros le m2, toujours charges comprises, soit 20% moins cher qu’aux alentours.
Autre singularité: ces trois étages de bâtiments sont d’anciens bureaux vides rachetés au groupe General Electric, qui ont fait l’objet d’une réhabilitation lourde menée par le groupe Bateg (Vinci).
Le coût global (achat du foncier et rénovation) de 12,2 millions d’euros, a été renchéri par le fait que le bâtiment se trouve en zone inondable, ce qui a nécessité de surélever le rez-de-chaussée de 60 cm.
“C’est une grosse difficulté: dès qu’un site est attractif, on atteint des niveaux de prix du foncier très importants”, explique à l’AFP Christophe Redor, directeur adjoint maîtrise d’ouvrage de RRP (Les Résidences de la Région Parisienne).
“La TVA divisée par deux, à 10%, sur le logement intermédiaire, nous permet de faire ce type d’opérations, qui auraient été impossibles à équilibrer financièrement auparavant”, souligne-t-il.
– Moins de 28% des besoins couverts en Ile-de-France –
Or en première couronne parisienne, où le fossé est important entre les loyers HLM et ceux du marché locatif libre, le logement intermédiaire permet aux classes moyennes de “ne pas trop s’éloigner” de Paris, note M. Redor.
Depuis l’an dernier, le logement intermédiaire a été doté d’un cadre juridique, réglementaire et fiscal spécifique. Il a aussi été inscrit dans les plans locaux de l’habitat (PLH) des collectivités.
Quant à la loi Macron, dont l’adoption définitive est attendue fin juillet, elle doit permettre aux plans locaux d’urbanisme (PLU) de délimiter des secteurs où la réalisation de ces logements bénéficiera d’une majoration de constructibilité pouvant aller jusqu’à 30%.
En septembre dernier, le président François Hollande a fixé l’objectif de construire d’ici 5 ans, 25.000 logements intermédiaires pour 1,9 milliard, financés conjointement par l’Etat et la Caisse des Dépôts (CDC).
La SNI, filiale de la CDC, devrait aussi de son côté, en association avec des investisseurs institutionnels, financer 5.000 à 7.000 logements intermédiaires de plus.
A Paris, dans les zones respectant déjà les seuils légaux en matière de logement social, les nouvelles constructions doivent désormais comporter 30% de logements intermédiaires, selon le programme local de l’habitat (PLH).
Cela ne représente qu’une goutte d’eau face aux besoins de la région parisienne, où la demande est très largement supérieure à l’offre.
Selon l’Institut d’aménagement et d’urbanisme (IAU) d’Ile-de-France, au 1er janvier 2014, les logements intermédiaires disponibles dans la région ne couvraient que 33% des besoins des 454.000 ménages locataires à revenus moyens.
